Внесение изменений в ПЗЗ

Компания CСG оказывает услуги технического заказчика в части сопровождения внесения изменений в ПЗЗ c первых дней принятия ПЗЗ г. Москвы 28 марта 2017г. Компания работает в области градостроительной документации с 2017 года. Опыт оказания услуг в этой сфере - более 50 проектов. От градостроительного аудита, до внесения изменений в ПЗЗ и получения ГПЗУ с необходимыми параметрами.

До марта 2017 г. в Москве существовала практика получения необходимых технико-экономических показателей (ТЭП) через согласование параметров ГПЗУ на градостроительно-земельной комиссии (ГЗК). Данная практика согласования ГПЗУ действовала вплоть до введения в действие Правил Землепользования и Застройки г. Москвы 28 марта 2017г.

После утверждения ПЗЗ, все новые ГПЗУ должны будут являться выписками из действующих ПЗЗ. Таким образом, для получения ГПЗУ с нужными ТЭП, теперь требуется внесение изменений в ПЗЗ города.

Основная сложность в разработке проекта внесения изменений в ПЗЗ является игнорирование подавляющим большинством землепользователей мнения города по возможности внесения изменений в ПЗЗ. Зачастую, землепользователи подходят к подготовке документации по внесению изменений в ПЗЗ с формальной точки зрения: подготавливают ситуационный план, листы градостроительного зонирования, схему размещения ОКС и т.д. Пишут заявление, сдают в установленном порядке, и.... Получают отказ.

Почему же получен отказ? Землепользователи изучают текст отказа, видят что там написано что-то про не проработку проекта с учетом транспортной составляющей и инженерной составляющей, совсем перестают что-либо понимать, и оказываются у разбитого корыта. Время потрачено, деньги на разработку проекта потрачены, а в результате отказ по непонятным причинам.

Предложение внести изменение в ПЗЗ - выгода сторон

Хотя, если подумать чуть дальше собственных желаний, и рассмотреть ситуацию со стороны города, то отказ вполне объясним. Представим, что землепользователь имеет здание в ЦАО Москвы и хочет надстроить 1 этаж. Он изготовляет соответствующее предложение и подает его в город. Землепользователю понятно, что в случае получения разрешения, он надстроит 1 этаж, и сдаст его в аренду. А что получит город? В соседних домах соберутся инициативные группы граждан, не желающие видеть стройку. В новый этаж поселится офис, куда начнут приезжать работники и забивать своими машинами и так лимитированные места для парковки. Увеличится нагрузка на инженерные сети района. И зачем это нужно городу? Правильно - не нужно.

Таким образом, процесс внесения изменений в ПЗЗ должен учитывать выгоду для всех сторон, как землепользователя, так и города. Заказывая проект у архитектора, зачастую инвестор даже не знает, собирается ли архитектор проходить консультации у представителей городских властей. А он и не собирается! Он выполнит задание землепользователя на основе ТЗ Заказчика. Таким образом, проект практически гарантированно обречен на провал, так как никто из участников не озаботился получить мнение города и включить его в ТЗ.

Если мнение города Заказчику не понятно, а архитектор считает, что получать мнение города не его задача, то самое время прибегнуть к услугам опытного технического заказчика - компании CCG мы снабдим проект недостающей информацией и сопроводим разработку документации для подачи на изменение ПЗЗ.

Сопровождение утверждения изменений в ПЗЗ

Наша компания оказывает услуги технического заказчика по сопровождению внесения изменений в ПЗЗ Москвы. Укрупненная схема реализации проекта по внесению изменений в ПЗЗ выглядит следующим образом:

• разработка дорожной карты мероприятий по внесению изменений в ПЗЗ
• подача заявление в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки
• сопровождение проекта в Москомархитектуре
• сопровождение разработки обосновывающих материалов в ГУП "ГлавАПУ"
• сопровождение прохождения Городской комиссии
• сопровождение прохождения Окружной комиссии и общественных слушаний
• прохождение ГЗК
• получение выписки из ПЗЗ (ГПЗУ)

Сроки изменений в ПЗЗ

Процесс изменений в ПЗЗ г. Москвы может занять от 6 месяцев до 1 года.

Дополнительные работы к изменению ПЗЗ

Кроме вышеназванных этапов, необходимо разработать архитектурно-функциональную концепцию.

Дополнительные согласования и работы могут включать:

• согласование буклета с Мосгорнаследием
• проведение визуально-ландшафтный анализа
• проведение историко-археологической экспертизы
• и другие мероприятия.

В отдельных случаях может потребоваться разработка проекта планировки территории.

Первым этапом вхождения в проект наша компания настоятельного рекомендует Заказчику заказать услугу технического аудита земельного участка. Для уменьшения затрат Заказчика, возможно проведение градостроительного аудита земельного участка, когда изучаются только градостроительные возможности и ограничения застройки, разрабатывается карта проекта. Вовремя сделанный градостроительный аудит позволяет сэкономить средства Заказчика на дальнейших этапах проекта.

После проведения градостроительного аудита, требуется разработка проекта изменений в ПЗЗ.

Получение ГПЗУ В Москве

Порядок получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) прописан в градостроительном кодексе РФ и уточнен региональными законодательствами. Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) согласно градостроительному кодексу РФ является бесплатным. Срок подготовки ГПЗУ - 20 рабочих дней, если градостроительные регламенты разработаны. Параметры, которые обозначаются в ГПЗУ (назначение земельного участка, предельная высотность, предельная плотность застройки, предельная общая площадь и др.), определяются исходя из параметров Генерального плана поселения, Правил Землепользования и Застройки (ПЗЗ), а также проекта планировки территории (ППТ).

В случае, если регламенты на территорию не разработаны, вероятна выдача "нулевки" (ГПЗУ с нулевыми параметрами параметрами застройки). При этом, в некоторых случаях ГПЗУ может быть выдан и с положительными технико-экономическими параметрами (ТЭП), если для этого найдется достаточно оснований. В основном, положительные ТЭП выдаются для индивидуального жилищного строительства, а в случае с коммерческой застройкой, в остуствии положительных градостроительных регламентов, выдаются ГПЗУ с нулевыми ТЭП.

Компания CCG готова получить ГПЗУ в интересах заказчика как по обычной схеме, с подачей документов в уполномоченный орган (без предварительного анализа градостроительной документации), так и провести анализ ожидаемых параметров ГПЗУ с помощью консультаций с представителями архитектуры, местной администрации, иными заинтересованными лицами.

В случае выявления рисков получения ГПЗУ с меньшими ТЭП, чем требуется заказчику, CCG готово взяться за разработку дорожной карты, а впоследствии и реализовать комплекс мероприятий, направленных на получение ГПЗУ с требуемыми техническими характеристиками.

В Москве разработка градостроительной документации вероятно затронет внесение изменений в ПЗЗ, а также может потребоваться разработка проекта планировки территории (ППТ).

В Московской области вероятно потребуется разработка ППТ, внесение изменений в Генплан и ПЗЗ соответствующего поселения.

Для межселенных территорий, вероятно потребуется разработка ППТ.

Обращаем Ваше внимание, что до июля 2017 года, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) являлся самостоятельным исходно-разрешительным документом, фиксирующим предельно-разрешенные параметры застройки земельного участка. Начиная с июля 2017 года, ГПЗУ становится выпиской из ПЗЗ, разработанной на земельный участок. Таким образом, меняется правовой статус ГПЗУ с исходно-разрешительного документа на информационный документ. В результате изменения правового статуса ГПЗУ, основными документами, с которыми требуется проведение работ для разработки градостроительной документации становятся ПЗЗ и ППТ. Что же означает для инвестиционных проектов? Необходимость внесения измений в ПЗЗ становится ключевым элементом разработки градостроительной документации. Так как ПЗЗ является градостроительным документом, разработанным на весь город (населенный пункт), то и внесение изменений в ПЗЗ является открытым мероприятием с обязательным проведением общественных слушаний. В общей сложности, сроки получения ГПЗУ теперь можно уравнять со сроками процесса внесения изменений в ПЗЗ, что может составить в среднем от 6 до 12 месяцев, в зависимости от степени готовности проекта и других факторов.

Дополнительно важным нововведением является ограничение срока действия ГПЗУ 3-мя годами. В том числе, ограничение действует и на ранее выданные ГПЗУ. Таким образом, если объект не введен в эксплуатацию в течение 3-х лет после получения ГПЗУ, ГПЗУ будет аннулирован, вероятно, вместе с разрешением на строительство. Так как проектирование, экспертиза, строительство и ввод в эксплуатацию могут занять как раз 3 года, для средних и больших объектов, то у застройщиков практически нет возможности "придерживать" ГПЗУ до лучших времен.

Самым лучшим способом начать процесс получения ГПЗУ (включая определение возможности получения ГПЗУ с нужными параметрами) - проведение градостроительного аудита. Наша компания специализируется на данных работах и имеет обширный опыт реализации таких проектов.